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才能有效避免日后突然有第三人出来主张权利

  爱彩娱乐杨在明,1968年3月出生,男,汉族,山东章丘人,中共党员,山东大学民商法学士,中国人民大学民商法硕士。1995年取得国家律师资格。北京市律师协会行政法专业委员会委员,中国法学会会员。现为北京在明律师事务所主任、在明征地拆迁业务部首席律师。

  1998年,杨在明律师开始涉足建筑与房地产法律业务领域。2005年,组建房地产律师团。2006年,创办“中国房地产专业律师网”。2012年4月9日,杨在明律师带领其团队的一批骨干律师创立北京在明律师事务所,领衔团队首席律师。截至2016年年底,杨在明律师与其征地拆迁律师团队已在全国30个省级行政地区代理征地拆迁纠纷3000余件次。

  由杨在明创立的北京在明律师事务所更加专注于行政诉讼业务中的征地拆迁维权服务,提出“只为被拆迁人维权”的服务宗旨,以“正义、诚信、融合、责任”为“在明精神”,以全心全意为广大拆迁户提供专业法律维权服务为工作宗旨。该所汇聚了众多与杨在明律师志同道合的青壮年优秀维权律师,很快便在京城拆迁律师业界树立了良好的形象与品牌,得到了广大拆迁户的信赖与好评。

  一、根据相关法律法规及政策规定的不同,拆迁安置房一般分为两大类

  (一)因重大市政工程动迁而建造给居民的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄埔江两岸进行的世博动拆迁。按照有关方面的规定,被安置人获得这种配套商品房的,房屋产权属于个人所有,但在取得所有权的5年之内不能上市交易。上市交易时间的特别限定使该类房屋的买卖容易引发法律纠纷。

  (二)房产开发等因素而动拆迁,动拆迁公司通过其他途径安置或代安置人购买的中低价位商品房。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别,属于被安置人的私有财产,没有转让期限的限制,可以自由上市交易。故相比之下此类房屋的买卖法律纠纷相对较少。

  (一)作为合同签订主体的卖方处,需要拆迁协议上的人员及配偶,住房调配单上的人员及配偶,被拆迁房屋内户口上的全部人员及户口都在买卖协议的卖方一栏签字,才较为保险,才能有效避免日后突然有第三人出来主张权利的种种麻烦。

  (二)除此之外,合同中关于每笔房款的支付,卖家收款对应的各项义务应明确,可操作,另外,关于可能出现的各类情况及相应的违约责任都应规定明确。合同中不妨加入关于违约责任的独立条款,且明确约定,即使合同无效,该条款仍然有效的条款,以尽量减少非违约方的损失。这样,一来卖家的违约成本会上升,可能会有更大的威慑力,尽量避免其违约;二来如果诉至法院,法院相对便于作出对买家有利的判决。

  (三)另外,对于税费的承担也应考虑周全。漫长的交易过户等待期,国家关于房产交易的税费政策可能调整,双方应约定好,如果出现新的税费由谁来承担的问题,避免过户时又因为税费的承担主体争执不休而导致交易中止。

  再充分的协议也无法确保买方顺利达成全部意愿,获得充分保障。因为合同上的权利义务仍然是债权债务,仍然只是一种请求权,对方如果不主动履约,买方只能借助于法律途径维权,而这显然需要时间和金钱,且在漫长的诉讼过程中,买方承担的心理压力无疑也是较大的。因此非专业人士去购买上市交易时间受限的拆迁安置房,即使一定要购买,希望买家一定要考虑清楚其中的风险,咨询律师,从而签订更为有保障的合同。

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